Os novos financiamentos imobiliários com recursos da poupança e do FGTS, que tiveram o pico em 2014 com o total de R$ 155 bilhões e chegaram no fundo do poço na recessão em 2017, somando R$ 102 bilhões, mostraram recuperação e em 2019 atingiu R$ 135 bilhões. O diretor executivo da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Filipe Pontual, disse que após este desempenho, a expectativa para 2020 é alcançar R$ 160 bilhões.
Para o diretor, os números representam “uma superboa recuperação”, mas ele ponderou que a confirmação dessa expectativa depende do impacto que o coronavírus vai provocar na economia mundial e quais os reflexos na economia brasileira. “Se não for um impacto muito grande e no resto do mundo o impacto for contido mais rapidamente de modo que influencie pouco o desenvolvimento da economia brasileira, esse número vai se verificar. Se o impacto for prolongado no resto do mundo e mais amplo do que já foi no Brasil também, a gente não sabe. Por enquanto, está indo muito bem”, completou.
Embora também considere que ainda é cedo para projetar os efeitos do coronavírus na economia brasileira, o professor do MBA em Gestão de Negócios, de Incorporação Imobiliária e da Construção Civil da Fundação Getulio Vargas (FGV), Sérgio Cano, disse que em um primeiro momento, quando existe crise econômica que abala os mercados mundiais, as pessoas se sentem mais seguras em investir em um ativo real, um ativo fixo que no caso é o imóvel.
“A pessoa sabe que aquele imóvel, por mais que possa ter uma desvalorização por algum tempo, se for o caso, elas têm um patrimônio, têm um ativo garantido e fixo, diferentemente de quando se está no mercado financeiro que tem uma volatilidade muito grande e pode perder dinheiro. Em um primeiro momento diria que pode haver até um incremento na procura de imóveis por conta dessa crise”, analisou, acrescentando que não se pode cravar a extensão do impacto do coronavírus na economia mundial.
Otimismo
Apesar da indefinição do cenário futuro, o diretor da Abecip disse que atualmente o mercado de crédito imobiliário poupança está otimista com o aumento de demanda por financiamentos e créditos. Os bancos, tanto os privados, como os públicos, veem o crédito imobiliário como um negócio importante e a competição dos cinco maiores está muito acirrada. O interesse vem se registrando também nos bancos regionais menores, especialmente os públicos. “Há uma competição ferrenha pelo cliente e consequentemente pela qualidade dos serviços oferecidos e as taxas ofertadas”, completou.
Pontual lembrou que no ano passado, com a perspectiva e a aprovação da reforma da previdência, inflação sob controle, juros caindo para patamares mais civilizados e a sensação de que outras reformas necessárias viriam logo a seguir, foi criado um ambiente muito positivo entre os diversos agentes da economia entre consumidores, incorporadores e os bancos financiadores. Para o diretor, esse clima foi reforçado pela pequena melhora do mercado de trabalho e em mais confiança de quem estava empregado de que não perderia a sua vaga. “Assumindo que as reformas tributária e todas as outras em discussão, privatizações, tudo que tem a ver com controle fiscal do governo, com marcos regulatórios e tudo que deixe a economia mais ágil e melhore o ambiente de negócios do país, se tudo isso progredir, como a gente acha que vai, a gente tem tudo para ter um ano muito bom de crédito imobiliário e de lançamentos imobiliários”, estimou.
Taxa de longo prazo
O diretor executivo da Abecip observou que as perspectivas de diversas entidades ligadas ao mercado imobiliário apontam uma clara aceleração de lançamentos de imóveis, em particular em São Paulo e ainda no Rio de Janeiro, onde havia excesso de imóveis parados e atualmente passa por uma recuperação gradual. Pontual chamou atenção ainda para a queda da taxa de juros de médio e longo prazos, que é o que mais interessa nos financiamentos habitacionais. “Essa é a taxa importante e para onde os bancos estão olhando, porque como o banco está emprestando por um longo prazo ele tem que olhar pelo menos para essa taxa de cinco anos, que é um mercado bastante líquido ainda”, afirmou,
Segundo o diretor, a taxa de cinco anos em fevereiro de 2018 estava em 9,10%, em março de 2019 era 8,4%, agosto do mesmo ano 6,9%, em dezembro 6,2%, chegando em fevereiro de 2020 em 6%. A explicação para ele, é a percepção de melhoras com reformas da economia. Com os efeitos da pandemia do novo coronavírus, a taxa teve pequena elevação neste mês de março chegando a 6,3%.
“Não é um bom sinal, mas não foi um aumento muito grande e mostra que estamos próximos ao patamar. Para conseguir manter em taxas menores nesse mercado de cinco anos depende de que o mercado tenha confiança de que as reformas vão acontecer”, disse.
Esse mercado funciona com algumas variáveis. O incorporador precisa ter confiança de que vai poder investir na construção que leva de dois a três anos e o comprador necessita de um horizonte com a garantia de que poderá pagar. “A pessoa física que vai comprar tem que ter confiança no futuro. Tem que acreditar que a economia vai bem e que vai ter emprego durante 20, 30 anos para poder pagar a dívida. A mesma coisa do banco que vai financiar”, observou.
Estoque
O setor enfrentou ainda um outro problema: os grandes estoques de imóveis país à fora. Pontual observou que com a recessão severa e as altas da inflação e dos juros, surgiu a insegurança para quem ia entrar em uma atividade de mais longo prazo como a construção e financiamento. “O consumidor primeiro sumiu. Quem não tinha dívida compromissada parou de querer fazer dívida. Um monte de imóvel ficou encalhado. Muitos que estavam em construção, as construtoras terminaram e ficou aquele estoque grande para vender”, explicou.
O cenário, no entanto, está diferente. “O que a gente observou pelos dados, inclusive das associações ligadas à construção civil, é que esses estoques já diminuíram muito, praticamente não tem mais estoques. A zona oeste do Rio talvez tenha alguma coisa, mas cada vez tem menos. Se vê retomando os lançamentos. Em São Paulo é impressionante. A quantidade de imóveis novos sendo lançados este ano e em 2019 foi enorme e o apetite continua agora. A própria abertura de capital, em lançamento de ações de empresas do setor de construção foi também impressionante. É um sinal da pujança do setor e é um setor muito puxador de emprego e renda”, contou.
Para o professor Sérgio Cano, os estoques elevados também permitiram que os preços não avançassem. “Durante muito tempo a gente ficou com um estoque muito elevado e agora começa, por ter esse movimento que vem desde o ano passado, uma redução um pouco mais acentuada de estoque. Como ainda estava elevado, os preços não subiram, ou quando subiram, pontualmente em algumas regiões como São Paulo, não foi um aumento tão expressivo no valor do imóvel”, avaliou.
Geração de empregos
Pontual destacou que quando começarem as obras dos lançamentos que ocorreram em São Paulo e no Rio, além da criação de empregos, haverá o impacto em toda a cadeia produtiva, que é imensa. “Aí vira uma espiral muito positiva. Quanto mais pessoas empregadas na construção civil, maior consumo, mais gente empregada nas indústrias fornecedoras da construção civil”, disse.
Cadeia produtiva
“É um setor muito importante na geração de empregos e a cadeia da construção civil é muito ampla, muito extensa. Vai desde fornecedores de matéria-prima, passando pelas construtoras e mais adiante os prestadores de serviços, como o pessoal que trabalha na venda dos imóveis, as lojas de eletroeletrônica, a indústria moveleira. Tudo isso é movimentado pela cadeia da construção civil. Um segmento da construção civil forte no país, isso, com certeza, traz efeitos muito positivos para a economia”, completou o professor Sérgio Cano.
Atrativo
Ainda conforme o diretor, a relação do crédito imobiliário sobre o PIB chegou em 2019 a 9,3%, por volta de 2004 era abaixo de 1%. Na visão dele, é uma evolução importante, mas no Chile é 24%, na África do Sul 21% e nos países desenvolvidos supera os 43%, 50%. “Isso é um exemplo de porque estamos otimistas e os bancos estão interessados. O Brasil tem muito o que crescer em financiamento de crédito imobiliário. É um país que tem muita habitação a ser feita ainda, seja no Minha Casa, Minha Vida, seja na média e na alta renda. É um mercado muito grande. Por isso estamos otimistas e os bancos têm feito essa guerra de taxas atrás do cliente”, concluiu.
De acordo com o professor da FGV, a redução das taxas de juros nos financiamentos têm um impacto significativo no mercado, porque coloca mais gente em condições de comprar um imóvel. “Isso demonstra que a taxa de juros é um fator preponderante para que as pessoas possam adquirir um imóvel, tendo um financiamento que cabe no seu bolso e dentro do seu orçamento”, informou.
Bancos
O Itaú informou à Agência Brasil que em 2019 aumentou em 30% as concessões de crédito para pessoas físicas nos financiamentos de imóveis com recursos da poupança, na comparação com o ano anterior. A última redução de taxa de financiamento imobiliário ocorreu em outubro do ano passado, quando a taxa mínima caiu de 8,1% ao ano + Taxa Referencial (TR) para 7,45% ao ano (a.a) + TR. O total do financiamento do imóvel varia de acordo com o valor do imóvel e o percentual de financiamento vai até 82% do valor do bem. O tempo máximo de parcelamento é de 360 meses.
No Banco do Brasil, as operações indexadas à TR têm taxas a partir de 6,99% a.a. e pelo IPCA a partir de 3,45% a.a.. O financiamento é de até 80% para imóveis residenciais e comerciais, com valor mínimo de R$ 20 mil.
O Santander Brasil opera com financiamentos parceláveis em até 420 meses e taxa mínima de juros que pode chegar a 7,99% a.a., mais a TR. As condições são válidas para a aquisição de unidades a partir de R$ 90 mil.
No Bradesco os clientes encontram as taxas na banda mínima de TR + 7,30 % a.a. O banco informou que está desenvolvendo uma taxa com base no IPCA, que deve estar à disposição dos clientes ainda este ano.
Na Caixa, para o crédito imobiliário baseado na TR, a taxa mínima praticada é de 6,50% ao ano e a máxima para 8,5% a.a..Já na que varia conforme o IPCA, a taxa mínima para imóveis residenciais enquadrados nos Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) é de IPCA+2,95% a.a. e taxa máxima de IPCA+4,95% a.a.